Ağustos ayında konut satışları yüzde 12,5 gerilerken,
krediye dayalı satışlarda düşüş yüzde 67’yi aştı. Yapı ruhsatlarındaki azalma,
konut, ofis, alışveriş merkezi projelerinin iptali gibi gelişmeler inşaat
faaliyetlerinde sert bir daralmaya işaret etmekle birlikte AKP’nin ‘beton
ekonomisi’nde kamu harcamalarını artırarak ısrar edeceğine dikkat çekiliyor…
İnşaat sektörü verileri faaliyet hacminde gerilemeye işaret
ediyor. GSYH ikinci çeyrek verilerinde inşaat sektörü büyümesi yüzde 0,6 ile
sınırlı kalırken yeni inşaat ruhsatlarının yılın ilk altı ayında önceki yılın
aynı dönemine göre yüzde 42 civarında azaldığı görülüyor. Türkiye İstatistik
Kurumu’nun (TÜİK) 19 Eylül’de açıkladığı Ağustos ayı Konut Satış
İstatistiklerine göre bir önceki yılın aynı ayına göre konut satışları yüzde
12,5 azaldı. 24 Haziran seçimleri öncesinde vergi ve faiz indirimi başta olmak
üzere teşviklerin yardımıyla ilk 8 ayda inişli çıkışlı bir seyir izleyen konut
satışları yılın ilk 8 ayında da önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 1,7
daraldı. Ağustos ayı daralmasında uzun bayram tatilinin de etkili olduğuna
işaret ediliyor.
Kur, faiz ve enflasyondaki hızlı artış dikkate alındığında
yılın ilk 8 ayında konut satışlarında daha yüksek oranlı bir gerileme olasılığı
kuvvetliyken daralma neden sınırlı kaldı?
Konut satışlarında daha sert bir daralmayı önleyen
etkenlerden biri “teşvikler” oldu. Devletin vergi ve faiz indirimi desteğinin
yanısıra inşaat firmaları da çeşitli kampanyalar yaptı. Teşviklere ek olarak
bir diğer önemli etken de konut fiyatlarının reel olarak gerilemesi. Merkez
Bankası’nın dün açıkladığı Konut Fiyat Endeksleri, Temmuz ayında, yıllık
enflasyon yüzde 16’yı aşarken, konut fiyatlarındaki artışın yüzde 10 civarında
kaldığını, enflasyonun altında artışla reel olarak gerilediğini ortaya koydu.
Dolarla karşılaştırıldığında reel gerilemenin çok daha yüksek olduğu
söylenebilir. Artan faizlerle birlikte kredi kullanımı azalırken ihtiyaç amaçlı
alımların düştüğüne, fakat döviz ya da TL riski almak istemeyen “yatırım amaçlı”
alımların arttığına dikkat çekiliyor.
KREDİYE DAYALI SATIŞLARDA YÜZDE 67 DÜŞÜŞ
TÜİK verilerine göre Ağustos ayında toplam 105 bin, yılın
ilk 8 ayında da 875 bin konut satıldı. Bir önceki yılın aynı ayına göre Ağustos
ayı satışları yüzde 12,5 gerilerken, ilk 8 ay gerilemesi yüzde 1,7 ile sınırlı
kaldı. Konut satışlarının yüzde 14’ü “ipotekli” yani krediye dayalı satışlardan
oluştu ve ipotekli satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 67,1
geriledi. Kredili satışların çakılmasında en büyük etken konut kredisi
faizlerindeki artış oldu. Seçim öncesinde kamu bankaları konut kredisi
faizlerini aylık yüzde 0,98’e kadar çekerken Ağustos ayında konut kredisi
faizlerinin aylık yüzde 3’e kadar ulaştığı görüldü. Geçmiş yıllarda toplam
satışların yüzde 40-42’si ipotekli satışlardan oluşurken 2017 başından bu yana
artan faizlerle birlikte ipotekli satışların payı hızla düştü, 8 ayın
ortalaması yüzde 28 oldu. İlk 8 ayda ipotekli satış gerilemesi ise yüzde 24,1’e
ulaştı.
İpotekli satışlarda özellikle 24 Haziran seçimleri öncesi
“teşvikli” faizlerin ortadan kalkması, ortalama konut kredisi faiz oranlarının
artması, bankaların genel olarak maliyetinden bağımsız tüketici kredisi
kullandırma konusunda frene basması gibi gelişmelerle birlikte keskin bir düşüş
yaşanırken kredi kullanımına dayanmayan satışların yüzde 11 arttığı dikkat
çekiyor. Toplam gerilemenin sınırlı olması da diğer satışlardaki artıştan
kaynaklanıyor.
Konut satış istatistiklerinde bir diğer ayrımda büyük oranda
yeni bitmiş konutları ifade eden “ilk satış” ile “ikinci el satış” ayrımı.
İnşaat şirketleri ya da müteahhitler tarafından arz edilen “ilk satışlar”da
Ağustos ayında yüzde 12,6 gerileme görülürken ikinci el satış gerilemesi de
benzer seviyede gerçekleşti. İlk 8 ayda da ilk satış gerilemesi yüzde 0,2
olurken ikinci el satış gerilemesi yüzde 3 oldu.
KONUT FİYATLARI SERBEST DÜŞÜŞTE
Merkez Bankası’nın dün açıkladığı Temmuz ayı Konut Fiyat
Endeksleri’ne göre ortalama fiyat gelişimini gösteren Konut Fiyat Endeksi
önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 10,48 artış gösterdi. Temmuz ayında
tüketici fiyat endeksi (TÜFE) artışının yüzde 15,85 olduğu dikkate alındığında
ortalama konut fiyatı reel olarak yüzde 5,37 geriledi. Konutların kalite
farklarının arındırıldığı, fiyat gelişimini daha iyi ifade eden Hedonik Konut
Fiyat Endeksi ise yüzde 9,39 arttı, reel olarak yüzde 6,46 civarı gerilemiş
oldu. İstanbul ve Ankara’da nominal artışların yüzde 4 ve yüzde 8,5 ile daha
düşük olduğu, reel gerilemenin İstanbul’da yüzde 10’u aştığı görüldü.
Gayrimenkul yatırımlarında yeni “gözde” durumundaki İzmir büyük kentler içinde
ayrıştı, fiyat artışı yüzde 15,6 ile enflasyon oranına yaklaştı.
Fiyatlardaki reel gerilemenin bazı servet sahiplerini döviz
ya da faiz riski almak yerine gayrimenkul alımına yönelttiği, özellikle inşaat
şirketlerinin nakit sıkışıklık nedeniyle yaptıkları indirimlerin de bu
yönelimde etkili olduğu düşünülüyor. Türkiye’de yıllık konut satışı 1,4 milyon
adet civarında. TÜİK’in dün açıkladığı Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması’nın
da ortaya koyduğu gibi ev sahipliği oranının gerilediği görülüyor: 20 yıl önce
yüzde 65, 10 yıl önce yüzde 61 olan konut sahipliği oranı 2017 yılında yüzde
59’a geriledi. Yine aynı araştırma barınma kalitesinin düşüklüğünü ve konut
ihtiyacını da ortaya koymakla birlikte Türkiye’de konut edinenlerin ancak
yarısının “ihtiyaç sahipleri”nden oluştuğu, satışların yaklaşık yarısının
“yatırım amaçlı” olduğu tahmin ediliyor.
BETON EKONOMİSİ ÇÖKÜYOR MU?
Konut satış verileri, Mayıs ayından bu yana kur, faiz,
enflasyondaki artış, alım gücündeki azalma gibi gelişmelerle birlikte
değerlendirildiğinde beklentilerin altında daralmış görünüyor. AKP iktidarı
boyunca konut yapımının ve satışlarının artışında borçlanma olanaklarındaki
artış, konut kredisi hacmindeki genişleme önem taşımış olmakla birlikte tüm AKP
iktidarı boyunca satılan konutların beşte birlik bölümünün banka borcuyla
finanse edildiği tahmin ediliyor. Kamunun görünmeyen sübvansiyonları, inşaat
şirketlerinin kullandığı krediler gibi finansman kaynaklarının da kuruduğu,
kurumaya devam edeceği dikkate alındığında konut ya da genel olarak gayrimenkul
faaliyetlerindeki daralmanın artarak süreceği söylenebilir. Nitekim yılın ilk 6
ayında yeni başlayan inşaatları gösteren yapı ruhsatlarındaki yüzde 42’ye
yaklaşan gerileme de faaliyet yavaşlamasını gösteriyor. Fiyatlardaki gerilemeye
rağmen fiyat-maliyet makasının açık olması nedeniyle inşaat şirketlerinin hala
kar edebildiği, gayrimenkulde görece “kontrollü” sayılabilecek bir daralmanın
yaşandığı görülüyor.
AKP iktidarının 2019 yerel seçimlerini de dikkate alarak
konut ve ticari gayrimenkul dışı alanlarda, altyapı, kent mimarisi gibi
alanlarda kamu harcamalarına hız vermesi ve inşaat sektörüne “can simidi”
atması olası görünüyor. Özellikle 2018 yılı son çeyrek ve 2019 yılı ilk
çeyreğinde GSYH büyümesinde sert bir çakılmayı önlemek üzere bütçe açığını
artırmayı göze alıp park ve bahçe düzenlemeleri yoluyla harcama yapma, geçici
istihdam yaratma olasılığı yüksek görünüyor. (sol.org)
